Облетевшая соцсети история с выселением семьи с несовершеннолетним ребенком из квартиры, купленной супружеской парой в ипотеку (и уже погашенной), в очередной раз добавила фобий потенциальным покупателям жилья. Подобные скандалы, связанные с покупкой недвижимости, увы, всплывают на поверхность не так уж и редко. Причины, как правило, — в махинациях, совершенных предыдущими владельцами квартиры. Мы выяснили у юриста Ольги Абрикосовой, можно ли в принципе каким-то образом обезопасить себя при покупке квартиры, чтобы не оказаться потом на улице и не вести убийственные судебные тяжбы. Или же остается надеяться только на «пронесет-не пронесет»?
На этот раз в Москве семью с несовершеннолетним ребенком выселяют из квартиры через 6 лет после ее приобретения. Предыстория такова: в 2019 году пара купила трехкомнатную квартиру в Южном Бутово за 10 миллионов рублей, ипотеку за нее погасили в январе 2025 года. После этого подали документы в Росреестр, но вместо выписки получили иск от департамента городского имущества — чиновники потребовали аннулировать договор купли-продажи и покинуть помещение… Как сообщает телеграм-канал со ссылкой на мужчину, в суде выяснилось, что прошлый собственник, у которого они купили квартиру, приобрел ее в свое время у мошенника — тот купил недвижимость у города незаконно, подделав документы.
При этом уголовное дело против прошлого покупателя не возбудили. 30 сентября суд вынес окончательное решение о выселении семьи из квартиры. Отец семейства поведал, что «у предыдущего владельца квартира была в собственности около полугода, его продавец подделал документы, но мы этого не знали, хотя при покупке квартиры ее проверял и банк, и риелтор».
В данном случае и банк вроде бы проверял квартиру, и риелтор… На кого тогда вообще можно надеяться простому обывателю-покупателю? С этим вопросом мы обратились к эксперту. Прежде всего, юрист Ольга Абрикосова в беседе с корреспондентом «МК» высказала мнение, что ипотека тут вообще не при чем, а речь идет в целом о мерах для обеспечения безопасности сделки при покупке жилья.
«Банк проверяет квартиру только по формальным признакам, поэтому глубокая проверка всей цепочки предыдущих собственников лежит на покупателе (как при покупке за собственные средства, так и в ипотеку), — объяснила нам она. — С поддельными документами сложно, так как, даже если риелтор проявил должную осмотрительность, риск остается. В данном случае дополнительно можно было, например, позвонить, либо направить запрос в департамент городского имущества города Москвы.
На примере ситуации с выселением этой семьи будущими приобретателям недвижимости на «вторичке» можно посоветовать обратить внимание на несколько моментов. Первое, шесть месяцев владения предыдущим собственником (как в ситуации у этих супругов) — очень короткий срок. Чем чаще у квартиры сменялся собственник, тем больше риски при ее приобретении. Второе, всегда ориентируйтесь не на срок исковой давности (3 года), а на 10 лет, так как фактически оспорить сделку вполне реально именно в пределах этого срока. Третье, иногда самым правильным решением будет отказаться от сомнительного варианта квартиры».
Рекомендации, как обезопасить себя при покупке квартиры. При покупке жилья необходима качественная проверка юридической чистоты сделки. Необходимо проверить и благонадежность собственника квартиры, и юридическую чистоту самой квартиры.
Чтобы проверить собственника, например, на риски банкротства, для начала нужно проверить следующие ресурсы: сайт судебных приставов, сайты судов (и суды общей юрисдикции и КАД АРБИТР), реестры сведений о банкротствах, запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй и так далее.
Для дополнительной проверки продавца целесообразно запросить справки из ПНД и наркодиспансера с освидетельствованием, а также об отсутствии постановки на учет. Врача для освидетельствования, кстати, можно пригласить прямо на сделку.
Как уже упоминалось, при проверке самой квартиры необходимо проверить всю цепочку сделок. Обязательно внимательно читайте все документы, которые предоставляет продавец. Вам необходимо прочесть буквально каждое слово, так как, например, в предыдущем договоре купли-продажи может быть пункт о том, что некое лицо может проживать в квартире пожизненно. («В моей практике в составе документов мне неоднократно попадался такой договор», — замечает эксперт.)
Кроме того, необходимо проверить, нет ли в квартире скрытых собственников, не относится ли данный дом к «домам под снос», нет ли обременений и так далее. Иногда проще заказать отдельно юридическое сопровождение сделки, поскольку далеко не все риелторы — юристы по образованию.
Но и это еще не все. Желаемую квартиру хорошо бы еще проверить на несанкционированные перепланировки. Иногда даже целесообразно вызвать для этого инженера, который оценит ее техническое состояние: электрики, сантехники и так далее.
«В целом сложно расписать все этапы проверки, так как это очень серьезная задача, — резюмировала Ольга Абрикосова. — Есть более рискованные сделки, есть менее. Например, к сделкам высокого риска принято относить квартиры, в которых основание приобретения собственности — свежее наследство. С такими объектами нужно быть предельно осторожными. При этом нужно понимать, что при приобретении квартиры на «вторичке» риск есть всегда. Но ваша задача, во-первых минимизировать этот риск, тщательно проверив объект, во-вторых, увеличить свои шансы на то, чтобы в случае суда вас признали «добросовестным приобретателем». Также для своего спокойствия иногда целесообразно оформить страхование титула (страховка риска утраты права собственности)».
Впрочем, даже страхование титула владения не сможет защитить покупателя от всех возможных рисков (в этой сфере страхования тоже очень много разных нюансов) и не отменяет всех перечисленных проверок.